COMPRANDO UNA PROPIEDAD EN LA REPÚBLICA DOMINICANA

Cuando haya identificado una propiedad de su interés, tendrá que hacer una oferta para comprar esa propiedad.

 Considerar la compra de propiedades en un país extranjero puede ser una sensación abrumadora.

El conocimiento es la clave para garantizar que tome la mejor decisión por usted mismo, tanto a corto como a largo plazo. 

Conocer conceptos básicos sobre el país y las preguntas correctas que debe hacer antes de comenzar a comprar lo guiará en la dirección correcta.

Licitación y negociación

El proceso de licitación y negociación para compradores consta de 6 pasos y funciona de la siguiente manera:

  • Su agente enviará una oferta en su nombre al agente inmobiliario del vendedor (si tiene), junto con la presentación de sus calificaciones. Esto puede hacerse oralmente o por escrito.
  • Recuerde preguntar sobre el impuesto de transferencia, ya que esto a veces es un punto de negociación.
  • El vendedor puede aceptar o contrarrestar su oferta como parte de una negociación de precios, si no le parece apropiada dicha oferta.
  • En el caso de ofertas múltiples, su agente trabajará con usted para estructurar una oferta "mejor y final" con la que se sienta cómodo y a su vez satisfecho.
  • La conclusión del proceso dará como resultado un acuerdo sobre el precio, los términos y la fecha de cierre.
  • Usted y el vendedor deberán contratar abogados dominicanos con experiencia en bienes raíces, para preparar y revisar un contrato de venta.

El contrato

Su abogado ejercerá la "diligencia debida" al solicitar ciertos documentos clave al vendedor o sus abogados. Éstos incluyen:

  • El IPI - actualización de pagos de impuestos
  • Estatus jurídico (cargas y gravámenes)
  • Claúsula
  • De ser el propietario del inmueble una empresa, se deberán de solicitar otros documentos.
  • Valor estimado de los costos de mantenimiento y si están actualizados.
  • Después de la revisión y aprobación de su abogado, firmará el contrato de venta. En la firma se presenta un solo pago, el 90% del precio de venta. Si hay un programa de pagos, se cumplirá con el mismo.
  • El contrato y el depósito se envían al abogado del vendedor, que obtendrá la firma del vendedor.Su agente programará una inspección final de la propiedad para usted, inmediatamente antes del cierre.

ALGUNOS COSTOS MENSUALES GENERALES ASOCIADOS CON LA OPERACIÓN DE UNA PROPIEDAD DE ALQUILER

Impuestos y gastos en transferencias de propiedades

Los impuestos deben pagarse antes de presentar la compra en la Oficina de Registro de Títulos. Los impuestos y gastos sobre el traspaso de bienes inmuebles son aproximadamente el 3.5% del valor tasado por el gobierno de la propiedad, de la siguiente manera:

  • 3% de impuesto de transferencia (Ley No. 288-04)
  • Gastos menores como el costo de un cheque certificado requerido para pagar impuestos a la Renta Interna, varios sellos y propinas en el Registro.

Los impuestos se pagan con base en el valor de mercado de la propiedad según lo determinado por las autoridades fiscales, no en el precio de compra establecido en la escritura de compraventa.

Los compradores que deseen disminuir el impacto de los impuestos de transferencia tienen la opción de usar una laguna en la ley que permite la contribución en especie de propiedad a las corporaciones sin pagar impuestos de transferencia. Para esto, la cooperación del vendedor es esencial.

Las propiedades en nombre de un individuo están sujetas a un impuesto anual a la propiedad (“IPI”) del 1% del valor tasado por el gobierno que excede los RD$ 5,000,000, excepto los lotes o granjas sin construir fuera de los límites de la ciudad y las propiedades cuyo propietario tiene 65 años. viejo o mayor, que lo ha registrado a su nombre por más de 15 años y no tiene otra propiedad.

Si la propiedad es propiedad de una corporación, no se debe ningún impuesto a la propiedad. En cambio, la corporación debe pagar un impuesto del 1% sobre los activos corporativos. Sin embargo, cualquier impuesto sobre la renta pagado por la corporación constituirá un crédito para el impuesto sobre los activos, de modo que si los impuestos sobre la renta corporativos pagados son iguales o superiores a los impuestos sobre los activos debidos, la corporación no tendrá la obligación de pagar impuestos sobre sus activos .

En la República Dominicana, como en muchos países latinoamericanos y europeos, el gobierno proporciona seguro de título. La antigua Ley de Registro de la Propiedad estableció un fondo de indemnización con el cual pagar a los reclamantes que, por ejemplo, por un error del Registrador, fueron privados de sus bienes. Lamentablemente, los fondos recaudados fueron utilizados por el gobierno para otros fines.

La Ley de Registro de la Propiedad vigente desde el 4 de abril de 2007, ha creado un nuevo impuesto del 2% en todos los medios de transporte para establecer un fondo de indemnización. También es posible obtener un seguro de título de las aseguradoras privadas. En la República Dominicana existen varias empresas que se especializan en esto.

No hay restricciones para los extranjeros que compran bienes inmuebles en la República Dominicana. Anteriormente, el Decreto 2543 del 22 de marzo de 1945 y sus enmiendas requerían que los extranjeros obtuvieran la aprobación presidencial previa, excepto en ciertos casos. El Decreto 21-98 del 8 de enero de 1998 abolió este reglamento y estableció como el único requisito que las Oficinas de Registro de Títulos mantengan un registro, con fines estadísticos, de todas las compras realizadas por extranjeros.

No hay restricciones para los extranjeros que heredan títulos de propiedad inmobiliaria en la República Dominicana. Los impuestos a la herencia se han reducido recientemente al 3% del valor de tasación del patrimonio. Si el beneficiario reside fuera de la República Dominicana, los impuestos a la herencia están sujetos a un recargo del 50%, lo que eleva la tasa impositiva al 4.5%.

La herencia de bienes inmuebles se rige por la ley dominicana que establece la herencia forzada: parte de la herencia debe ir a ciertos herederos por ley. Por ejemplo, un extranjero con un niño debe reservar el 50% del patrimonio a ese niño a pesar de la existencia de un testamento o de la ley de su país de residencia. Para evitar la aplicación de las normas de herencia dominicanas al patrimonio, es recomendable que los extranjeros posean bienes inmuebles indirectamente a través de una sociedad de cartera.

HIPOTECAS Y FINANCIAMIENTOS

Encontrará que el proceso de financiamiento hipotecario en la República Dominicana es similar al de Estados Unidos o Canadá, pero más lento y requiere más documentación al principio, como documentación de ingresos / impuestos de su país de origen, tasación, entre otros.

  • Refinanciar una propiedad existente en su país de origen para pagar la compra de República Dominicana
  • Toma menos tiempo.
  • A menudo es una mejor opción ya que las tarifas son mejores Más productos hipotecarios están disponibles para usted.
  • Coloque una nueva primera hipoteca en la propiedad de República Dominicana que se compra
  • Las tasas de interés son entre 7-10% en dólares estadounidenses.
  • Amortizaciones hasta 20 años.
  • 30% de anticipo requerido.
  • El proceso de aprobación es similar al de América del Norte, y los prestamistas requieren documentación similar.
  • Puedes ser autónomo.

CONSEJOS

El primer paso en cualquier proceso de aprobación de hipoteca es encontrar información acerca de las personas que compran, los detalles de la propiedad de lo que desea comprar, cómo ¡Cuánto quieres gastar o ya ha ofrecido, y cuando todo tiene que unirse!. Recuerde, si necesita vender su propiedad en su ciudad natal, podemos hacerlo por usted.

A continuación se describen los pasos básicos y los requisitos de documentación para obtener hipotecas extranjeras:

La aplicación

Le preguntaremos sobre su información personal, detalles sobre la propiedad, y obtenga su informe de la agencia de crédito.

Aprobación

Según la información proporcionada, presentaremos la solicitud al prestamista correspondiente y solicitaremos una `aprobación hipotecaria condicional`

Documentación de respaldo

El prestamista verificará que la información dada sea precisa. Es posible que deba obtener una carta de empleo, formularios de impuestos sobre la renta, etc. Además, se realizará una evaluación de la propiedad que se comprará. Para préstamos de los Estados Unidos o el Caribe, también se requerirá otra documentación, como su pasaporte

Financiamiento

Una vez que se hayan cumplido todas las condiciones de la aprobación de la hipoteca, el prestamista le indicará a su abogado de propiedad que pague al vendedor y le entregue las llaves. Por favor espere 3 meses: los prestamistas / bancos hipotecarios de la República Dominicana pueden ser muy lentos

Lista parcial de la documentación requerida

  • Solicitud de hipoteca debidamente completada y firmada.
  • Fotocopia a color o escaneo de pasaporte (s).
  • Cartas de empleo y talones de pago.
  • Últimos documentos del impuesto sobre la renta (notificación de evaluaciones (Canadá) y documentos fiscales (Estados Unidos y Gran Bretaña).
  • Extractos bancarios de los últimos tres meses.
  • Copia de la agencia de crédito TransUnion.
  • Acuerdo de compra de propiedad a comprar.
  • Fuente de pago inicial (inversiones, ahorros, etc.).
  • Tasación (ordenada por el prestamista).

Importante

Para las nuevas propiedades, es imperativo que el título y deslinde estén completos para obtener financiamiento hipotecario. Tenemos algunos desarrollos y proyectos donde el financiamiento hipotecario es posible antes de que se complete el proceso de título.
El préstamo de propiedad extranjera es un proceso muy exigente. Nos complace explicarle los pormenores y comenzar a ser dueño de su propia inversión o bienes inmuebles de vacaciones. 

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